全資産投資パフォーマンス

このページは２００５年４月６日の日記に加筆訂正したものです。

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２００５年４月時点、全資産の運用パフォーマンス

ポートフォリオの各投資対象ごとの現時点でのパフォーマンスをそれぞれ下記の前提条件のもとに計算してみた。

＜前提条件＞

１）日本不動産：満室と仮定、補修費積み立てに賃貸収入の５％引き当て、所得税引き前、減価償却不算入

２）米国不動産：２００５年５月から２００６年４月までの想定、空きなし、補修費$１０００/年・戸、所得税引き前、減価償却不算入、値上がり含み益不算入

３）株式ファンド：２００４年　年間実績、手数料込み、税引き前

４）債権ファンド：２００４年　年間実績　手数料込み、税引き前

５）Ｓ＆Ｐ５００　インデックス連動年金ファンド：２００４年　実績、手数料込み、税引き前

６）College Saving （教育目的非課税ファンド）: ２００４年　５ヶ月間実績（開始が２００４年８月だったため）、手数料込み、税金なし

７）Equipment Leasing Program ：２００４年　年間実績　手数料込み　税引き前

これら７項目の投資対象に対するそれぞれの前提条件の下、投下した自己資金に対するリターンを見てみると次のようになった。

１）日本不動産投資（アパート３棟）

　　購入総額　　　　：１億３５００万円　（ローン条件　２９年変動　または２０年固定）　
　　年間純ＣＦ　　　：９．９％
　　ローンの元金返済をリターンとみなした場合：１３．１％

２）米国不動産（一戸建て４軒）（ただし、自宅を除く）

　　購入総額　　　　：＄９１万６千（＄＝￥１０５換算で、９６１８万円）（ローン条件２０年固定）
　　年間純ＣＦ　　　：４．９％
　　ローンの元金返済をリターンとみなした場合：７．０％

３）株式ファンド　　　：１４．４％

４）債権ファンド　　　：５．１％

５）年金ファンド　　　：１２．２％

６）College Saving　　：１０．９％

７）Leasing Program　　：９．０％

注１）不動産価格は総額。投下した自己資金ではない。殆ど借り入れ。

注２）米国の場合、賃貸収入にしろ、ファンドの運用益にしろ、全て総合課税なので税額はその年の申告所得レベルによる。

これらの数字の見方はいろいろある。

例えば、不動産投資に関して、日本はＣＦで９．９％、一方米国は４．９％と、この数字で見る限り、日本の方が圧倒的にいい。

しかし、前提条件を見てもらうとわかるが、これは減価償却費も支出に入れていない反面、評価減も入れていない。

日本の場合の本当のリターンはこの評価減も入れなければならないが、本当のそれは売却するまでわからない。

同様に、米国の不動産は、リターンの数字自体が小さいものの、評価額増、つまり値上がり含み益も入れていない。

これも日本同様、逆の意味で本当のリターンは売却するまでわからない。

したがって、この数字だけから、日本の不動産の方が投資効率がいい、とは言えないのである。

また、これらの数字は全て、日本のアパートだったら満室、アメリカの一軒家だったら年間を通して賃貸できている、と仮定しているが、

日本の場合は恐らく、９５％ぐらいの満室率を維持できるかもしれないが、それを維持するためには年々、賃貸料が下落し、それと共にリターンは下がる傾向にある。

アメリカの場合は、過去の実績から言うとせいぜい８０％ぐらいの満室率、ということになり、実際にはこの数字にはならないが、逆に賃貸料は上昇傾向である。

また、ローン返済のうち、元金返済分をリターンに入れないとアメリカの場合、レバレッジがマイナスになってしまっているので、ローンを借りれば借りるほどＣＦは悪化する。

元金返済分をリターンに入れて、やっとローン利率６．７４％とリターンの７％がとんとんである。つまり、ちょっとなにかあると、飛んでしまうぐらいの微々たるリターンしかない、ということになる。

反対に日本の場合は、元金返済を入れなくとも、十分ローン金利を上回っているので、借り入れはすればするほどリターンは大きくなる。

また、両方について言えることだが、元金返済を入れたリターンは、ローンが元利均等返済のため、年々増加することになる。

ここまでが、不動産関係。

では、その他の投資対象はどうか。

これらの投資対象に共通しているのは、２００４年の実績がこうだったから、と言って、今後もこれと同じようなパフォーマンスが維持できるという保証がなにも無い、ということであろうか。

現実に、アメリカを中心に運用しているので、Ｓ＆Ｐ連動であろうが、バリュー株中心であろうが、殆どのファンドのパフォーマンスは今年低迷している。

だからこそ、これらの投資対象からのリターンは、現実的には再投資に向けていて、実際の生活費には全くカウントしていない。

当然、College Saving　などは、その非課税になる条件として、その使用目的は教育目的に限られるので、将来の子供の学費にはなっても、今日の生活費に使うわけにはいかない。

あと、年金ファンドとLeasing Program は、その性格から言って、初めから９年の長期投資であり、引き出そうとしても引き出せない。（解約はできるがペナルティが大きい）

こう見ると、やはりなんのかんのと言っても、不動産の安定した収入と言うのが現在の生活を支えているのがわかる。

この不動産賃貸所得の場合は、ある程度その増減があらかじめわかるので、減るにしても対策を立てやすい。

ある時、株がどんと下がって、含み損がでて塩漬け、とか、損切りをして損失確定をする、などのことを考える必要がない。

でも、やはり好調時にはそのリターンが大きいのが株の魅力であろうか。

ただ、年齢的に言って、あまりアグレッシブなポートフォリオは組めないので、上記には金額や割合を載せていないが、債権ファンドとストックファンドの割合は６：４ぐらいで債権においている。

したがって、債権・株式の両ファンドのトータルパフォーマンスは２００４年で９．４％にしか過ぎない。

総じて、日本の企業年金や年金共済など（保険はもちろん団信で置き換えたので解約）を全て解約して、これらの投資に振り向けているのだが、今のところそれは正解だろうと思っている。

企業年金にしても、かなり日本では有利な運用利率になっているものの、それでも１％以下、共済年金などは言わずもがなである。

そんなところに６０歳や６５歳まで資金を寝かせておくのはもったいないと、年金がなくなる、というある種のためらいがあったものの、自分の計算を信じて全部解約した。

これが本当に正解だったのかどうかは、多分１０年後、２０年後に実際に年金が本当だったら支給される年齢になったときにわかるだろう。

それでも、退職後一年経って、これらの運用をしてきた今の時点での自己評価は、これが正解だったと明確に示していると考えているのだが。

それでも、これが正解から不正解になる「リスク」というものもそれぞれの投資対象ごとに違うけれども当然ある。

それらの「リスク」をどう回避してゆくか、というのが今後の資産運用のポイントだと思っている。